Имущественный вычет при покупке квартиры: сколько вернут и когда

Сколько вернут

Механика простая: налоговую базу уменьшают на потраченное, но в пределах потолка расходов (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). На руки приходит 13 % от учтённой суммы.

Лимит выдают человеку, а не квартире, причём на всю жизнь. Повторно им не пользуются — так велит пункт 11 той же статьи, зато недобранное с первой сделки забирают со следующей. Такое правило действует, если право на льготу у вас впервые появилось начиная с 2014-го. Раньше порядок был жёстче: один объект, и неистраченная часть сгорала.

Когда часть заработка облагалась по повышенной ставке, принцип тот же: база уменьшается, а возвращают разницу между налогом до и после уменьшения. Как устроена шкала в разные периоды — в материале «Лимиты социальных вычетов и шкала НДФЛ».

Какие траты засчитают

В расчёт идёт цена жилья или участка по договору, а у квартиры без отделки — ещё материалы и работы. Перечень дан в подпунктах 3 и 4 того же пункта:

• Квартира или комнатаСумма из договора. Если договор прямо называет объект переданным без отделки, добавляются материалы для неё, сами работы и проект.
• ДомКупленный или возведённый своими силами: смета и проект, стройматериалы, оплата строителей, подведение света, воды, газа и канализации.
• Земельный участокПод готовым домом или под будущую стройку. Затраты на землю принимают, только когда право на дом уже зарегистрировано.
• ДоляВ квартире, комнате, доме или участке — ровно в той сумме, которую вы заплатили сами.

Мимо расчёта проходят мебель и сантехника, перепланировка с реконструкцией, оформление сделки, риелтор и страховой полис.

Заёмные деньги банк отправил продавцу за вас, значит, это тоже ваш расход. Пример: объект за 5 млн ₽, из них 4 млн ₽ дал банк. Расчёт ведут от полной стоимости с учётом потолка, а не от одного первоначального взноса.

Когда появляется право и с какого года подавать

Точку отсчёта задаёт не подписание договора и не перевод денег, а бумага, подтверждающая ваше право на объект:

• Готовое жильё по купле-продаже — год государственной регистрации собственности; он указан в выписке ЕГРН.
• Новостройка по ДДУ — кроме самого договора нужен акт приёма-передачи, а заявляться можно после регистрации права собственности (подпункты 2.1 и 6 пункта 3).
• Дом, построенный самостоятельно — дата, когда на него оформили собственность.

Первую 3-НДФЛ сдают, когда этот период закончился. Скажем, регистрация прошла в 2025-м — отчёт за него отправляют в 2026-м. Налог, удержанный раньше регистрации, не вернут. Пенсионерам сделано послабление (пункт 10): остаток они переносят на три предшествующих года.

Спешить не обязательно, у самой льготы срока нет. Квартира могла появиться ещё в 2015-м, а документы вы соберёте только теперь. Ограничение одно: НДФЛ отдадут лишь за три последних года, подробности — в статье «За какие годы можно вернуть налог».

Почему возврат растягивается на несколько лет

Получить всё одним переводом сможет лишь тот, чей белый заработок за год не меньше предельной суммы расходов. У остальных схема другая: отдают весь удержанный налог, а недобранная часть уходит в следующую декларацию (пункт 9), потом в очередную — пока право не будет выбрано целиком. Ограничений по числу лет нет.

С таким окладом всё выберут за 2 года. Ежегодно — новая 3-НДФЛ, куда попадает остаток из прошлой. Покупку заново подтверждать не придётся, хватит свежей справки о доходах.

Можно и не дожидаться декабря: инспекция выдаёт уведомление для работодателя, и тот перестаёт удерживать НДФЛ с зарплаты. Сумма та же, просто она остаётся у вас в руках каждый месяц. Если часть льготы вы уже получили так на работе, это видно в справке о доходах — сервис учтёт её в декларации.

Супруги, доли и дети

Всё, что куплено в браке, по закону общее, на кого бы ни оформили документы. Отсюда два независимых лимита: у мужа свой, у жены свой. Семья с квартирой от 4 млн ₽ может вернуть вдвое больше, чем одиночный покупатель.

Пропорцию определяют сами супруги и фиксируют заявлением о распределении. Когда стоимость меньше двойного предела, большую долю разумно отдать тому, кто больше зарабатывает: деньги вернутся быстрее. Для основной суммы соотношение выбирают один раз, потом его не меняют.

При долевой покупке каждый совладелец заявляет то, что потратил сам. За долю несовершеннолетнего сына или дочери расходы вправе заявить родитель, в счёт собственного лимита (пункт 6 той же статьи). Ребёнок при этом ничего не теряет: став взрослым, он воспользуется своим правом.

Когда в возврате откажут

• Продавец — взаимозависимое лицо: муж или жена, родитель, ребёнок, брат, сестра, опекун либо подопечный (пункт 5 статьи 220 и статья 105.1 кодекса).
• Платили не из своего кармана — работодатель, маткапитал, бюджетная субсидия. Учитывают лишь ту часть цены, что покрыта личными или заёмными средствами.
• Облагаемого заработка нет — тогда и отдавать нечего. Право никуда не исчезает и дождётся, когда доход появится.
• Лимит уже израсходован — целиком или по объекту, приобретённому до 2014-го.
• Приобретены апартаменты — в документах это нежилое помещение, а льгота касается только жилья.

Документы и подача

Комплект к декларации: договор (купли-продажи или ДДУ), выписка ЕГРН, а для новостройки ещё и акт передачи; подтверждение оплаты — расписка продавца, платёжка или банковская выписка; справка о доходах. Делите расходы с мужем или женой — добавьте копию свидетельства о браке и заявление о распределении.

На проверку у инспекции есть до трёх месяцев (пункт 2 статьи 88 кодекса). Быстрее всего отправить пакет через интернет — пошагово в статье «Как подать 3-НДФЛ через личный кабинет». Наш сервис собирает файл по снимкам договора, выписки и справки о доходах — подробности на странице «Возврат НДФЛ за купленное жильё». Брали ипотеку — загляните и в разбор возврата с процентов банку.