Декларация при продаже квартиры: сколько владеть, вычет 1 млн ₽ или затраты

Срок владения квартирой

Сколько держать объект, решает ст. 217.1 НК РФ. Обычно нужно пять лет, а трёх хватает в четырёх ситуациях:

• собственность получена по наследству или в подарок от супруга либо близкого родственника;
• право собственности возникло в результате приватизации;
• вы до конца жизни содержали прежнего владельца, и собственность перешла к вам по такой сделке (рента с пожизненным иждивением);
• это единственное жильё: на дату регистрации перехода права к новому владельцу другого жилого помещения у вас нет, включая совместную собственность супругов. Помещение, купленное в течение 90 дней до этой даты, не учитывают, так что новое можно оформить раньше, чем уйдёт старое.

Когда срок выдержан, налога нет и 3-НДФЛ не нужна, сколько бы ни заплатил покупатель. Регион своим законом может сократить пятилетний срок (вплоть до нуля) и уменьшить коэффициент 0,7 к кадастру, такое право им даёт та же норма, поэтому перед расчётом имеет смысл открыть закон своего субъекта.

Отсчёт идёт от регистрации вашего права до регистрации перехода права к покупателю, обе даты есть в выписках из реестра. Двушку получили по наследству в 2022-м — начало считают с даты смерти наследодателя, а не с даты свидетельства. У новостроек по ДДУ свой порядок отсчёта, он описан там же.

Когда отчитываться не нужно

Бывает, что трёх или пяти лет не прошло, а подавать бланк всё равно не придётся. Так выходит, если всё вырученное за год за квартиры, дома, комнаты и участки не превысило установленного лимита: он покрывает полученное целиком, и эта обязанность отпадает. Для гаража, машино-места и нежилых помещений предел меньше — 250 тыс. ₽.

Сумму из договора при этом сначала сравнивают с 70 % кадастровой стоимости. Если она ниже, с лимитом сопоставляют именно эту долю (подробнее ниже).

Во всех остальных случаях 3-НДФЛ сдают, даже если продали в минус, и платёж получился нулевым.

Фиксированный вычет или расходы на приобретение

• Сумма из законаПодтверждать траты не требуется. Он один на всю недвижимость, проданную за год, поэтому чаще его берут, когда метры достались даром или через приватизацию.
• Расходы на приобретениеСколько вы отдали прежнему хозяину, если это подтверждают бумаги и платёжки. Подходит, когда метры обошлись дороже миллиона.

По каждому объекту статья 220 разрешает только один из вариантов. Если за год ушли два объекта, по первому можно учесть расходы, а по второму взять фиксированную сумму.

С 2025-го ставка прогрессивная: с базы до 2,4 млн ₽ берут 13 %, с превышения 15 % по статье 224. На обычную сделку это влияет, только если после уменьшения базы осталось больше этого порога.

У подаренной или унаследованной недвижимости расходы тоже бывают. Это стоимость, с которой вы заплатили НДФЛ при получении, или траты дарителя либо наследодателя на приобретение, если сам он их не заявлял.

Цена в договоре и кадастровая стоимость

Занижать цифру в бумагах бессмысленно. Статья 214.10 ставит нижнюю планку: семь десятых кадастровой стоимости, действовавшей в начале года, когда зарегистрирован переход права. Записали меньше — базу возьмут от этой доли.

На практике это выглядит так. Если в реестре объект оценён заметно дороже, чем указано в договоре, доходом считают семь десятых этой оценки, а не деньги от покупателя. Из такой суммы так же вычитают положенную скидку или то, что вы когда-то заплатили, и налог выходит больше, чем при честно указанной стоимости. Обратного правила нет: если реальная стоимость выше оценки, считают по ней.

Оценку показывает выписка из ЕГРН, она же есть в карточке объекта в личном кабинете налогоплательщика. Её лучше посмотреть до подписания, тогда платёж не окажется больше ожидаемого. В сервисе эту величину вводят вместе с выручкой, а сравнение он делает сам.

Льгота для семей с детьми

Если в семье растут двое детей или больше и она переезжает в более просторное жильё, налога может не быть вовсе, сколько бы лет ни прошло. Условия перечислены в пункте 2.1 статьи 217.1: возраст детей, к какому моменту купить новую, сравнение по площади или по кадастру, предел оценки проданного объекта и требования к прочей недвижимости семьи.

Правило работает с 2021-го, но с тех пор его редакцию меняли, так что условия проверяют по тексту, действовавшему в тот день, когда объект сменил владельца. Если хотя бы одно не выполнено, расчёт ведут обычным способом.

Сроки отчёта и штрафы

Декларацию сдают до 30 апреля, а деньги перечисляют до 15 июля следующего года (статьи 229 и 228). Если переход права зарегистрирован в 2025-м, речь идёт об апреле и июле 2026-го.

• Отчёт сдан с опозданием — штраф по статье 119 составляет 5 % от недоимки за каждый месяц, но не меньше тысячи рублей и не больше 30 %.
• Отчёта нет совсем — сведения о сделке инспекция получает из Росреестра и сама проверяет продажу, статья 88 это разрешает. Сколько вы когда-то заплатили сами, инспекция может не знать, и тогда расходы в расчёт не попадут.
• Деньги перечислены позже 15 июля — начисляются пени за каждый день.

Пример расчёта

Двушка куплена в 2022-м, а в 2025-м перешла к новому хозяину. У продавца есть и другая недвижимость, поэтому ему положено ждать пять лет, а прошло около трёх. Кадастровая стоимость ниже суммы в договоре, так что правило о 70 % здесь ни на что не влияет.

Если бы старые бумаги не сохранились, вычесть удалось бы только миллион, база выросла бы впятеро, а с части выше порога сработала бы повышенная ставка: к уплате вышло бы 702 тыс. ₽. Поэтому документы о приобретении и платёжки стоит хранить всё время, пока вы собственник, и ещё несколько лет после этого.

Как подготовить и отправить декларацию

1. Определите минимальный срок владения: он зависит от основания (покупка, наследство, подарок, приватизация) и от того, есть ли у вас второе жилое помещение.
2. Подготовьте оба договора, платёжки и свежую выписку о кадастровой оценке.
3. Внесите в бланк полученные деньги, данные покупателя и выбранный способ уменьшения.
4. Отправьте бланк не позже 30 апреля, порядок подачи из личного кабинета описан в материале «Подача 3-НДФЛ через личный кабинет».

Когда в том же году куплена новая квартира, в тот же бланк можно включить возврат НДФЛ за эту покупку, и платёж уменьшится.

Сервис проводит расчёт обоими способами, сверяет договорную стоимость с кадастром и готовит файл: расчёт и готовый файл для этой ситуации. Долю тоже оформляет: цену, оценку и затраты пересчитывает пропорционально вашей части.